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Mercato immobiliare: case ristrutturate ma mai sanate

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Un mercato immobiliare a rilento. Nel mondo della compravendita della casa, in provincia di Rimini, ci sono in circolo soprattutto immobili degli Anni 60 e 70; il livello dei prezzi è tornato indietro di 15 anni, e gli alloggi battuti all’asta per pochi soldi abbasseranno ulteriormente il valore del mattone.
Questo il quadro e la previsione tracciati dai membri della FIAIP, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, Luciangela Paiano (presidente per Rimini) e Antonello Tufo (consigliere). Nella pubblicazione annuale del loro Osservatorio Immobiliare (provinciale) si continua a parlare di deprezzamento.
“Oggi chi vende qualcosa comprato nel 2007 o 2008 (lo scoppio della bolla immobiliare, ndr) sa bene di non ricevere ciò che ha investito – commentano gli esperti – e in base alla zona i prezzi hanno subìto variazioni dal 10 al 30 per cento”. Quello che manca al territorio è il ricircolo degli immobili.
“Sul mercato non è presente il prodotto recente, sia per il calo del valore degli immobili, sia perché negli ultimi anni non ci sono stati nuovi interventi edilizi. Così si contratta solo su alloggi di 40-50 anni venduti per necessità, magari perché ereditati”.
E in che condizioni si trovano?
“Pessime. Fra i riminesi c’è poca voglia di riqualificare l’esistente. Non desiderano investire risorse nella ristrutturazione di immobili da mettere in affitto o in vendita, presentandoli in modo diverso all’acquirente. E c’è un ulteriore problema: oltre al tracollo dei prezzi, il mercato immobiliare è nettamente cambiato dal punto di vista normativo in un modo che complica la vita ai proprietari di immobile”.
I responsabili della FIAIP spiegano cosa sia stato modificato.
“Il Consiglio Notarile di Rimini ha deciso di rendere obbligatorio, per ogni proprietà in vendita, un attestato di conformità edilizia, redatto da un professionista, che ne certifichi la regolarità urbanistica. Con esso si verifica quanto lo stato attuale dell’immobile coincida con il catasto e il progetto iniziale”.

In sostanza, il certificato permette di stabilire se l’immobile può essere venduto o meno.
“Esattamente. Evidenzia problematiche legate a condoni, abitabilità, variazioni effettuate in corso di costruzione. Se si mura una finestra senza svolgere la dovuta pratica edilizia, la casa non può essere messa in vendita. Eppure tutti coloro che si rivolgono ad un agente immobiliare per vendere, sono convinti di poterlo fare. La verità è che oggi a Rimini ci sono tanti immobili che formalmente non possono essere venduti per questi problemi. Fino a qualche anno fa le maglie per il loro trasferimento erano più larghe. Oggi la direzione è quella di un ulteriore restringimento. Per cui è bene che i proprietari prendano familiarità con questo nuovo contesto normativo, ma siamo molto lontani da questo”.
Quanto è preparata la gente? Cosa vi chiedono quando si rivolgono alle vostre agenzie immobiliari per vendere?
“L’aneddoto più ricorrente è quello del condono. I proprietari che hanno svolto interventi di ristrutturazione, magari 20 o 30 anni fa, pensano di essere in regola dopo avere ottenuto la sanatoria dal Comune. Ma non è mai così. Il documento precisa che l’abitabilità dell’alloggio viene rilasciata dopo aver prodotto una ulteriore certificazione di un tecnico, detta asseveramento: qualcosa che ben pochi hanno fatto. E ottenerla oggi, a distanza di anni, è difficile perché le normative sono cambiate. Per firmarla, un tecnico potrebbe richiedere al cliente interventi di riqualificazione degli impianti che comportano dei costi”.
È tutto o c’è dell’altro?
“Le norme più severe stanno portando ad una minore concessione di mutui da parte delle banche. Gli istituti di credito sono molto più attenti nello svolgimento delle perizie e prima di concedere un prestito verificano la conformità dell’immobile. Se una proprietà non ha l’abitabilità è difficile che la banca sottoscriva il mutuo”.

L’ok della banca, del tecnico, del notaio… Quindi oggi i proprietari non sono scoraggiati a vendere solo dal deprezzamento?
“No. Tutti questi adempimenti normativi comportano dei costi che erodono la capacità di guadagno di chi possiede un immobile. Tale mutamento ha cambiato drasticamente anche il lavoro delle agenzie immobiliari: siamo diventati degli investigatori privati. Il mercato è rallentato da questo contesto. Non da meno, le lunghe tempistiche dello Sportello per l’edilizia del Comune di Rimini rischiano di mandare a monte degli accordi di compravendita. Quaranta giorni di attesa per un appuntamento sono troppi. Consigli? Mettersi in regola da subito, prima ancora di mettere in vendita l’immobile, e di rivolgersi a professionisti esperti. Ci sono tante persone che svolgono il nostro lavoro prive dei requisiti previsti dalla Legge”.

Mirco Paganelli

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