Acquistare, vendere o ristrutturare un immobile oggi si tramuta spesso in un inferno burocratico e, talvolta, giudiziario. La colpa è di un sistema in cui il cittadino è privo di tutele. L’analisi dell’esperto e l’appello per tornare a valorizzare la forma di risparmio primario per tante famiglie
Se ciò che dovrebbe essere normale diventa un inferno fatto di burocrazia e cause legali, nel quale a pagare di più è chi non ha colpe, allora il sistema è completamente compromesso e va rifondato. È la fotografia attuale del settore edile e immobiliare italiano, in cui le norme relative ad abusi, difformità, controlli e sanzioni sono talmente numerose, incoerenti e confuse da diventare nemiche del cittadino.
Accade, ovviamente, anche a Rimini, come in tutti i territori. Ad illustrare nel dettaglio lo scenario, con un appello per il futuro, è Gilberto Leardini (nella foto), perito industriale edile sul territorio riminese da oltre cinquant’anni.
“Tutto nasce nel momento più delicato per una famiglia: la cessione, l’acquisto o la ristrutturazione di un bene immobile. In quel preciso istante, come è sacrosanto che sia, la legge pretende che l’edificio presenti una perfetta regolarità urbanistica e catastale. Se per gli immobili di recentissima costruzione il percorso è lineare, la storia cambia radicalmente quando si posa lo sguardo su quel monumentale patrimonio edilizio realizzato negli anni ’50, ’60, ’70, ’80 e ’90, fino ai primi anni Duemila. Per il piccolo proprietario ha inizio un autentico calvario burocratico fatto di CILA o SCIA in sanatoria, incontri tesi con i propri tecnici di riferimento e l’improvvisa scoperta di anomalie invisibili a occhio nudo”.
Perché accade questo?
“Bisogna analizzare un’assurdità metodologica: oggi pretendiamo di giudicare il patrimonio edilizio del passato utilizzando i parametri tecnologici del presente. Sarebbe come se oggi una commissione medica decidesse di processare un chirurgo degli anni ’70 o ’80 accusandolo di malasanità perché non ha utilizzato la laparoscopia o i moderni robot di cui disponiamo attualmente. Diremmo tutti che è sciocco, fuori luogo e profondamente ingiusto. Eppure, nel settore immobiliare e urbanistico, questo è esattamente ciò che accade ogni giorno. Quella che cinquant’anni fa era considerata una legittima ‘tolleranza di cantiere’ o una comprensibile approssimazione del disegno tecnico, oggi viene letta dalle moderne strumentazioni come un abuso edilizio”.
Si potrebbe dire, però, che le possibilità per mettersi in regola ci sono state, guardando ai tre grandi condoni storici nazionali del 1985, 1994 e 2003.
“Si tratta di una colossale incomprensione storica. Quelle sanatorie straordinarie erano nate per sanare ben altre ferite del territorio: grandi abusi, intere villette edificate senza titolo, macrospeculazioni. Nessun cittadino di buon senso avrebbe mai pensato di avviare una pratica di condono, costosa e complessa, per segnalare allo Stato che la propria finestra era leggermente traslata o che un tramezzo interno non portante si trovava trenta centimetri più in là. Non dimentichiamo che per anni è esistito lo storico articolo 26 della Legge 47/85 (poi abolito), che consentiva una gestione snella e flessibile delle varianti interne non strutturali.
Le criticità attuali dipendono da un’assurdità di metodo: oggi pretendiamo di giudicare irregolarità e difformità del passato con i parametri tecnologici del presente. La politica deve avere il coraggio di una riforma pragmatica e non ideologica
L’evoluzione normativa successiva ha cancellato quella flessibilità, stringendo i proprietari in una morsa retroattiva senza precedenti. Un esempio lampante e doloroso di questi cortocircuiti è relativo a una vicenda giudiziaria scoppiata a Santarcangelo: una giovane donna ha acquistato per 230mila euro un appartamento di immenso pregio storico all’interno di Palazzo Ganganelli, antica dimora di Papa Clemente XIV. Quello che doveva essere il coronamento di un sogno si è trasformato in un incubo legale: dopo il rogito sono emerse gravi difformità urbanistiche e catastali unite a pesanti vizi strutturali e infiltrazioni. La vicenda è finita dritta in tribunale a Rimini, con la Procura che ha emesso decreti di citazione a giudizio per la venditrice e per il tecnico che aveva redatto la relazione di regolarità. Casi come questo dimostrano plasticamente il pericolo che corriamo oggi: l’assenza di un quadro normativo chiaro, capace di dialogare con la complessità degli edifici storici e delle loro stratificazioni nei secoli, lascia i cittadini privi di tutele reali. Evitare che una normale compravendita immobiliare si trasformi in una pagina di cronaca giudiziaria deve essere la priorità assoluta di una riforma del settore”.
C’è, poi, tutto il tema della sismica. Quanto ha complicato ulteriormente lo scenario?
“Il legislatore ha fissato una linea di demarcazione rigidissima attorno all’anno 1983, legato alla stretta sulle normative sismiche nazionali. Il caso del nostro territorio riminese è emblematico: dal 1983 l’intera provincia di Rimini è stata ufficialmente riclassificata come zona sismica. Di conseguenza, se un’irregolarità strutturale (un muro maestro modificato, l’apertura di un vano, lo spostamento di un elemento portante) è stata commessa dopo quella data, per il cittadino si apre un ulteriore viatico di sofferenza. Non basta più trovare una faticosa quadra con l’ufficio tecnico del Comune, bisogna parallelamente sottostare al percorso di controllo di carattere sismico presso gli organi competenti (come l’ex Genio Civile, ora uffici della Regione Emilia-Romagna). In questa sede se ne vedono, purtroppo, delle belle. Per sanare la difformità, la norma attuale richiede spesso la verifica della ‘doppia conformità’, costringendo le strutture del passato a dover rispondere ai rigidi parametri antisismici odierni. Se i calcoli dell’epoca non corrispondono ai requisiti odierni (cosa frequentissima) la pratica si blocca definitivamente. L’immobile diventa istantaneamente incommerciabile: il notaio non può stipulare l’atto e il proprietario si ritrova intrappolato in un vicolo cieco, nell’impossibilità di vendere o di intervenire anche solo per una parziale ristrutturazione”.
In tutto ciò, gli enti pubblici sono attrezzati adeguatamente?
“È un dato di fatto che in molti Comuni gli archivi del passato non siano propriamente efficientissimi. Faldoni storici smarriti, documenti deteriorati dal tempo, digitalizzazioni parziali o faticose consultazioni che richiedono mesi di attesa solo per poter visionare i progetti originari.
Il paradosso è servito: lo Stato richiede al privato cittadino la prova provata dello ‘stato legittimo’ dell’immobile recuperando i documenti d’archivio, ma se quegli stessi documenti sono andati persi o risultano incompleti a causa della gestione della Pubblica Amministrazione, a pagare il prezzo economico, temporale e psicologico è sempre e solo il contribuente”.
Da dove cominciare per cambiare la situazione in modo concreto?
“La vera responsabilità è della politica in generale, a livello centrale, che per troppi anni ha rimandato una disamina pragmatica e non ideologica del problema, omettendo di fornire una risposta compiuta e organica alla mappa dei bisogni di questo settore. In Italia, l’80% dei cittadini è proprietario dell’immobile in cui vive. La casa non è un semplice asset economico, ma rappresenta la forma primaria di risparmio, di sacrificio generazionale e di stabilità sociale per le famiglie. Siamo a un punto di non ritorno. La politica deve avere la sensibilità e il coraggio di introdurre un principio di realtà: ciò che è stato edificato secondo le regole, la strumentazione e la prassi dell’epoca, e che ha superato la prova del tempo in totale sicurezza e stabilità, deve essere considerato regolare”.
