Il Ponte

In nuda compravendita…

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Come si chiameranno: proprietari nudi? Affittuari proprietari? Locatori già locatari?
Un nome preciso non ce l’hanno ma sono in tanti e sono soprattutto anziani. Stiamo parlando di tutte quelle persone che negli ultimi anni hanno venduto la loro casa in nuda proprietà. In Italia sono più di 85mila gli anziani che hanno già intrapreso questa strada con un incremento del 12,5% (nei primi 10 mesi del 2013) rispetto all’anno scorso. Età media: 75 anni.
In poche parole il proprietario di un’abitazione sceglie di vendere la propria casa con la possibilità di viverci dentro sinché è in vita, come un affittuario ma senza pagare l’affitto.
La vendita della casa in nuda proprietà permette di monetizzare la cessione dell’immobile senza perdere il diritto abitativo sulla stessa. Ma perché negli ultimi anni questo fenomeno è cresciuto e soprattutto perché la Spi Cgil nazionale e Confabitare (associazione di proprietari immobiliari) stanno monitorando questo fenomeno definendolo – per alcuni aspetti – un allarme sociale?
Semplice, perché se una volta la nuda proprietà veniva utilizzata tra familiari per evitare le spese di successione adesso viene utilizzata da genitori che hanno bisogno di aiutare figli in difficoltà economica, perché le banche hanno chiuso i rubinetti del credito o semplicemente perché non riescono più a tirare avanti con la pensione.

La nuda proprietà si è trasformata da opportunità a necessità?

Lo abbiamo chiesto a Daniela Montagnoli, Presidente di Confabitare Rimini.
Presidente Montagnoli, partiamo dal presupposto che l’Emilia Romagna è la prima regione italiana per trattative in nuda proprietà (oltre il 35%), come si palesa in provincia questo fenomeno?
“Diciamo che è un fenomeno molto più presente nelle grandi città. Infatti Bologna è la prima in Italia. Ma anche da noi sta prendendo piede. Si tratta spesso di persone sole, che non hanno eredi e che – molto intelligentemente – vogliono vivere meglio la loro vita avendo la possibilità di usufruire di una somma di denaro. Nell’ultimo anno mi sono passati dalle mani almeno una decina di casi. Spesso ci arrivano dalle banche. Quando un proprietario si rivolge ad una banca, che non può concedere un prestito, viene anche informato della possibilità della nuda proprietà”.
I contratti che si stipulano tra venditore e acquirente sono standard oppure hanno margini di differenziazione?
“Si può differenzare. Per esempio c’è chi sceglie di avere la somma tutta insieme, chi di avere un vitalizio, ossia accetta di ricevere una cifra tutti i mesi. Mi è capitato anche un caso di un signore proprietario che non stava bene in salute che, per tutelare la moglie, ha richiesto che alla sua morte la moglie potesse rimanere con la soluzione di un contratto d’affitto”.
Ci sono reticenze? Sia dal punto di vista di chi vende che da quello di chi acquista?
“Diciamo che per chi acquista è un buon affare (infatti, in base all’età del proprietario la casa viene “scontata” del suo valore, vedi tabella sotto, ndr) anche perché su quella casa non si pagano le imposte.
L’Imu infatti rimane a carico dell’ex proprietario. Ma si devono verificare le condizioni giuste. Per esempio il nuovo proprietario non deve avere necessità di accedere alla casa in tempi brevi ma deve considerare quello come un investimento a tempo. Dal punto di vista di chi vende c’è ancora un po’ di confusione. Spesso si tratta di anziani che hanno paura delle truffe o semplicemente di essere sbattuti fuori dalla loro casa. Ma questo non può mai accadere, il contratto in nuda proprietà da questo punto di vista è un contratto di ferro. Io prevedo che nei prossimi anni compravendite di questo tipo continueranno ad aumentare”.

Ma perché un investitore dovrebbe lasciarsi sedurre dall’idea di comprare un bene che non sa quando potrà essere suo? Semplice perché il prezzo che paga in nuda proprietà è più basso rispetto al prezzo di mercato. Basta osservare la tabella a lato per avere un idea. Per esempio nella fascia di età 73-75 anni viene pagato dall’acquirente il 65% del valore della proprietà. La metà del valore per i proprietari di età compresa tra i 64 e i 66. Casanuda.it il sito dedicato alla vendita di case in nuda proprietà scrive: “Se avessi investito nel 1984 un capitale di 100mila euro nell’acquisto di un immobile in piena proprietà, avresti avuto a disposizione nell’anno 2009 un capitale di 312.500 €. Investendo invece lo stesso capitale di 100mila in una nuda proprietà con un usufruttuario di 60 avresti ottenuto un capitale di 625.000 € nel caso in cui l’usufruttuario fosse ancora in vita e di 781.250 € nel caso in cui l’usufruttuario fosse deceduto”.
Un buon affare per tutti? Quello che è certo è che un affare e che in questo affare ci si sta buttando una delle fasce deboli della società.

Angela De Rubeis

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